房地产升值和信贷规模不断扩大，形成房地产泡沫。的，中国楼市是有其特色的（之前任先生已经谈透了），但无论如何，房价收入比和租售比是衡量房价是否合理的相对精确的标尺，考虑到中国特色的话（如还没有全面开征房产税），可以稍作修正，如房价收入比提高到6倍、租售比提高到200倍，再来衡量一下中国现阶段房地产到底有没有泡沫，有的话泡沫有多大吧。
1、中国现阶段房地产到底有没有泡沫，有的话泡沫有多大？
谢谢问答的邀请！恰好，前天，被华尔街日报一篇《中国面临史诗级楼市泡沫难题》刷屏，其中提到，疫情之下，由于担心其他投资会受到全球经济放缓的影响，许多投资者将更多资金投入中国楼市以求避险，经济学家称，由此产生的资产泡沫是史无前例的。事实上，目前中国楼市市值规模高达65万亿美元，超过美欧日房地产的总和——60万亿美元，
有网友说，按人口，美国30×4=120亿，日本10×10=100都大于中国的60万亿，中国相当于美国的一半，日本的60%，只比欧盟稍高一点，好象挺正常的。我立刻简单地回复，这位，房价泡沫不是按人口计算，而是按房价收入比和租售比的，请注意，中国人均收入是欧美日的五-七分之一正好借着此问题，再普及一下房价泡沫是如何评估的。
一般而言，两大指标：1、房价收入比：平均房价除以平均家庭年收入制定“房价收入比”的目的，正是基于世界各国家庭年收入的差异，才并未使用一个具体的数字，来判断全球的合理房价，这恰恰就是从“安居乐业”的因素来考量的，在美国和北欧，房价收入比一般保持在3到4倍；其他西欧国家因人口虽密度较大，房价收入比常年维持在4到5倍之间。
这符合欧美人的生活方式——最多只能将税后收入的30%用于房子支出，这是他们安居乐业的基本保证，由于前些年来次贷推高了美国房价，令美国的房价收入比一度（2006年7月美国房市破灭之前）突破了5倍，高处不胜寒，结果由于“房价收入比”的“地心引力”而轰然下跌。目前又回到了4倍以下，2、租售比：房价和月租金的比值（也可定义为房价和年租金之比）比如一栋市值100万的房子，假如月租金为5000元，那么其租售比就是200倍。
而国际上通用的合理租售比值为：旧的公寓大楼是120倍（因为收取的管理等费用和楼龄成正比)、新公寓大楼是140倍，独立的house（别墅）、或连体镇屋是160倍，如果计算得出的数字低于这些比值，说明房价是合理的，而一旦超出这个比值，说明房价被高估，也就是说有泡沫之嫌了。从金融上来说，房租不能借贷，必须以现金全款支付，房租必须依照真正的供求关系而定，
也就是说，房租所反映出来的，才是百姓在房子这一商品上的真正承受力。一旦房租涨到房客租不起的时候，就真的租不起了！每次提出用房价收入比或租售比来衡量房价是否有泡沫时，总有人不同意，说中国的具体情况不一样，是的，中国楼市是有其特色的（之前任先生已经谈透了），但无论如何，房价收入比和租售比是衡量房价是否合理的相对精确的标尺，考虑到中国特色的话（如还没有全面开征房产税），可以稍作修正，如房价收入比提高到6倍、租售比提高到200倍，再来衡量一下中国现阶段房地产到底有没有泡沫，有的话泡沫有多大吧。
2、中国未来房地产的走势会是怎样的？需不需要警惕房地产泡沫？
中国未来3~5年内，房地产的走势会缓慢下降，现在已经产生了房地产泡沫，凡是泡沫都会破裂，所以要警惕的。房地产的发展和整个宏观经济形势密切相关，目前海外的经济发展已经步入了下降通道，特别是欧美发达国家受疫情影响，可能会连续两三年经济萎靡不振。国外的经济也会传导到我国国内，影响到房地产行业不景气，所以说未来3~5年，房地产会有一个缓慢下跌的趋势。
现在你看官方公布的房地产数据，70城房价大约有50城在上涨，只有不到20个在下降，实际状况可能恰好相反，真正房价其实是在下降的，连北上广深的房价都已经开始了，下降到了北上广深，除了疫情期间深圳下降的比较晚之外，疫情过后，深圳据说出现了房价上涨的情况。其他三个城市，北京上海广州都出现了一定程度的下降，可是我国官方公布的数据确实在上涨，这是不对的，大家有空到二手房中介转一转就能够知道了，现在的二手房中介基本上门可罗雀，没什么人在里面看，也没什么人在里面上班，不像以前特别热闹，这就是个问题，而且你站在门口，他们特别热情，这也是一个问题。
