有一个比较重要的、受“二套房”影响的因素。上面示例中，家庭名下已无房，但是有过一套房的贷款记录，所以，再行购买房产时，按照二套房来核定首付比例和贷款利率，因为之前购房有过贷款记录，所以，如果新购的这套房打算贷款，非常可能按照二套房计算首付比例和贷款利率。
1、什么叫第二套房？
您好！关于“第二套房”如何认定，是一个简单而又稍显复杂的问题。它与名下房产数量、房产类型、房与贷等多种因素有关，影响范围也不同，简单解释一下：二套房是如何认定的？名下房产数量的认定，是“以家庭为单位”。这里涉及到两个问题：一个问题是什么算家庭，一个问题是什么房产计入套数计算，1.家庭，指的是夫妻与未成年子女。
用三个例子来说明一下：示例（1）：男女结婚之后，共同购买了一套房子，之前均无房产，这时候，无论登记在谁名下，这个家庭，就算有一套房。再行购买，算第二套，示例（2）：男女结婚之前，男方名下有一套房子，是其个人婚前财产。随后结婚，双方共同出资购买了一套房子，登记在女方名下，这个家庭，视作有两套房——因为男方名下有房，女方名下有房（其实这套房算夫妻共同财产）。
示例（3）：男女结婚之后生了一个孩子，随后二人出资购买了一套房子，登记在孩子名下。在孩子未成年阶段，视作这个家庭有一套房子，如果再行购买，算第二套。也就是说，家庭单位，不管房产是谁的名字、是属于夫妻共同房产还是一方的个人房产，均计入套数，2.什么房产计入套数计算。按照目前的限购政策，计入房产套数计算的房产类型，主要指的是普通商品住宅，
所以，一般情况下，商业类的房产（例如写字楼、商铺等）不计入套数。还有一类比较常见的房产类型：宅基地房，宅基地房，也不计入套数计算。3.跨区域问题，有些家庭确实有多套房，但是想在异地购房。那么，异地购房计不计入套数计算？这个要看登记系统，例如，在A地有两套房，现在想在B地再买一套。如果AB联网（包括银行系统），那么是能够查到名下房产数量的，这时候再行购买，将视为多套房，
查不到，B地房算首套。房与贷的问题以上是通用的、认定首套、二套房的基本规则，但是，还有一个比较重要的、受“二套房”影响的因素：贷款购房问题。举个例子：假设之前有过一套按揭房，后来把贷款还清之后卖掉了，家庭名下已经没有其他房产。现在打算购买一套，新购买的这套房子，算首套么？如果按照套数计算规则，新购买的这套房肯定算唯一住房——因为家庭名下无房。
但是，因为之前购房有过贷款记录，所以，如果新购的这套房打算贷款，非常可能按照二套房计算首付比例和贷款利率，这就涉及到另外一个认定规则：叫做“认房认贷”。这个规则全国不统一，地方自行而定，影响的是贷款购房的问题。房、贷组合起来有三种方式，用上面的例子来解释一下：一种方式是“认房认贷”，这种认定方式下，家庭名下的房产套数、是否有过贷款购房记录，均计入套数计算。
上面示例中，家庭名下已无房，但是有过一套房的贷款记录，所以，再行购买房产时，按照二套房来核定首付比例和贷款利率，当然，如果全款购买，就不涉及此问题（下同）。一种方式是“认房不认贷”，这种认定方式下，不考虑之前有无贷款记录，仅看家庭名下的房产数量。上面示例中，再行购买房产，将按照首套房核算贷款比例和首付，
2、二套房到底什么意思？
“二套房”是第二套普通自住房的简称，是指以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定的，借款人家庭人均住房面积高于当地平均水平的，再次向商业银行申请住房贷款的房贷房。1、贷款买过一套房，通过房屋登记系统能查询到房产，再贷款买房，算二套，2、贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房，算二套。
