上海楼市已经严重供不应求,到了一房难求的地步,这是上海干预楼市的原因。为了给上海火爆的楼市降温,上海加码了房地产调控,严厉打击经营贷和消费贷流入楼市,上海这一波楼市反弹,出乎人的意料之外,这五年里,上海的楼市犹如是“静静的顿河”,风平浪静,波澜不惊,楼市低迷,人气顿失,观望情绪浓重。
1、上海楼市已陷疯魔,2021买房人该何去何从?
上海这一波楼市反弹,出乎人的意料之外。上海的楼市在经历了2015年的国家宏观调控之后,沉寂了整五年,这五年里,上海的楼市犹如是“静静的顿河”,风平浪静,波澜不惊,楼市低迷,人气顿失,观望情绪浓重。现在再回过头来想想,“市场”这张无形的手的确是历害无比,说是有规律可循,更可以说是无规律可循,“说下雨就下雨”“说变晴就变情”,
说有规律可循,一诶沉寂之后,便是绝地反弹。经历过2004年、2008年、2015年、2021年的四轮降价、低迷、徘徊,绝地反弹,报复性涨价,大家都还记忆犹新,从中也看到了一个规律,房价一个轮回总是在5年左右的时间区间。不是吗?上面讲的04年、08年、15年、21年,是不是5年左右一个轮回?这次市场房价的回暖反弹主要是市场把购房者压抑了五年,“刚需释放”,
这五年中,“刚需”占比比较大,又因为政策收紧的原因,许多“投资者”被“赶到了门外”相对会有所减少。另外,入户上海的外省市人员也是这次购房的重要群体,这一群体多半都已经到了符合上海购房的条件,除此之外,还有一个重要群体,那就是改善性住房群体,这一群体通过“以小换大”“城郊置换市区”的方式,不断提高和改善自己的居民条件。
2、上海这几个月房价为什么涨的这么快?
第一:不是全部都涨,一手房大部分都在涨,二手房小部分在跌,跌的原因为社区配套不足,交通不及一手房方便,商业配套有待提高,区域本身人口不足或者老龄化严重,第二:面向整体市场来看,对比18-20年来说,整体市场涨幅确实不小,两个原因,其一为:国家开放二胎政策,同时也对部分区域有所控制,导致某些区域的人只能买其他区域的房子,外加20年市区拆迁较多,安置房周边多半带有商品房,人口大量涌入必然导致房价上涨。
其二:疫情很多人丢了工作,很多人上半年根本没有收入,只有房子的租金收益,所以看清一个现象,就是唯有房产才是稳定收益来源,第三:开发商需要资金流入,二级三级市场也需要生存,政府也要提高GDP。其中最主要的就是GDP跟二三级市场,经过二级市场的房产,没有不涨的,其实综合来说,上海的房价不会跌,只会小幅度涨,每个城市都有涨有跌的房源,上海涨的为多数,跌的为小数,市区15万20万一平照样抢破头,还是看配套的,配套很重要。
3、未来上海产业园区发展趋势是怎样的?对楼市有何影响?
一二十年前的上海,主要的工作地点基本都在内环内,静安寺、淮海中路、南京西路、陆家嘴、新天地、徐家汇是光鲜亮丽的白领出没的区域,那么房子买在附近内中环,是非常明显自然的,随着新兴产业的崛起,码农打败了金融男,张江成为了新的宇宙中心。搞大数据云计算的,去“彭浦镇”——市北高新,搞人工智能的,去张江、漕河泾,搞新能源汽车的,去安亭、金桥,搞电子商务的,去虹桥商务区,
就更别说阿里巴巴的大本营——杭州未来科技城,南京的河西,和北京的宇宙中心西二旗了。当高薪工作者的上班地点逐渐往中环甚至外环扩散,那么房子买在市区外侧的漂亮公寓,就成了顺理成章的事情,地段也是有生命周期的,再好的前浪房子,也会随着地段的更迭,被后浪们遗忘。其实,在地段变迁的背后,越来越外拓的产业让我们发现城市发展是一门生意,也是一门艺术,
不懂艺术的城市操盘手,可能会让城市自然而然的摊大饼式发展,或者开辟一片新区,除了造住宅其他什么也不会。而懂艺术的操盘手们,知道如何成体系地导入资源,一个新片区的开发,要用环境宜人、低容积率的officepark吸引企业,要用名校的分校去吸引年轻家长,要用地铁、商业为板块赋能,说白了,就是要会打造概念。