第三个问题，为什么银行费这么大劲营销。银行降低抵押贷款利率，并且大张旗鼓地宣传，为什么，银行紧赶着让你们贷款，越早贷银行获利越多，因为你支付的利息固定，而银行的成本下降，或许银行会亏一个月，但是绝不会亏一年，客户越早贷款，银行获利的空间越大。
1、银行为什么下降房屋抵押贷款利率？是亏钱了吗？
这个话题很有意思，题主的疑惑可以理解。银行降低抵押贷款利率，并且大张旗鼓地宣传，为什么？难道银行愿意亏钱了？现实不是这样的，其中大有玄机，第一个问题，利率真的低吗？首先，抵押贷款利率与房贷利率不可比。抵押贷款多为期限不超过1年，而按揭贷款期限都超过5年，期限短的贷款利率通常是比期限长的利率要低，这是流动性的对价，所以抵押贷款利率低于房贷利率是非常正常的，
其次，从面上看，抵押贷款年化利率3.96%，低于现在的LPR4.05%。但是，要知道目前LPR是呈不断下行趋势的，你的抵押贷款利率是固定的，而LPR是下行的：你3月贷款，说不定4月LPR就降到3.96%以下了。所以银行紧赶着让你们贷款，越早贷银行获利越多，因为你支付的利息固定，而银行的成本下降，第二个问题，银行愿意亏吗？很显然没有一家银行会做亏本的买卖。
那么玄机在哪里？首先，是因为存款成本下降，根据监管要求，将整顿存款利率，以前的智能存款或结构性存款要么不能做，要么降低利率，总之储户再想要高息可能性不大了。既然存款利率下降，那么贷款利率下降也是理所当然，——现在一年期存款利率最高才2.25%。其次，前文已经有论述，LPR下降是大趋势，客户越早贷款，银行获利的空间越大。
或许银行会亏一个月，但是绝不会亏一年，再次，你以为银行的利率是不变的？贷款就像一个饵，你吃了能不能吐出来是个大问题。很多企业一旦贷款，就一直要贷下去，因为贷款已经转化为设备或者应收款了，好，你既然无力还清，那么下一年我如果涨利率，你接不接受？毫无疑问，这个时候你已经没有说不愿意的资格了。第三个问题，为什么银行费这么大劲营销？是因为近期消费贷款断崖式下降，已经影响银行的盈利水平了，
2、银行房贷基准利率降低了，但银行实际利率不变，这是怎么回事？
首先要明白一点，现在没有“房贷基准利率”的说法了，可以说“LPR基础利率”。2019年8月20日以后，新增房贷利率已转换成LPR利率机制，并且存量房贷也要在2020年3月1日至8月31日全部转换成LPR模式，新的房贷利率模式：五年期LPR利率 点数。LPR利率每月20日报价一次，作为新的贷款市场报价利率，
也就是说LPR利率每月在变化，可是你的按揭利率（实际利率）并不一定变化。为什么会这样呢？1、LPR利率有分一年期和五年期，18家银行每次报价出来后，五年期LPR利率会结合楼市调控政策走向，而做出适当的定价，从某种程度上讲，五年期LPR并不一定是完全按照市场流动性因素来决定。我们看到自新LPR利率执行以来，一年期LPR变化了3次，五年期LPR变了2次，不同期LPR并没有同时间变化，
此其一。2、房贷执行LPR利率，按央行相关规定，存量房贷选择固定利率的话，与五年期LPR利率变化无关，而执行LPR浮动利率的按揭房贷，可以选择“重定价周期”，重定价周期至少是一年，也就是说，选择了“重定价周期”的消费者，只有“重定价日”到了，你的按揭房贷利率才会依据就近报价的五年期LPR的变化而变化一次。
