如何加强土地增值税的征收管理办法，地税如何加强征管

来源：整理时间：2022-12-30 15:12:06 编辑：金融知识手机版

1，地税如何加强征管

(一)完善有关税收征管的法律、法规。深化征管改革的核心是依法治税，税务机关严格执法，纳税人依法履行纳税义务，国家税务总局应深入基层了解税收征管流程，制定一套科学的、统一完善的现代化征管模式，使全国税务机关的征收管理有一个统一的模式，这样才能真正做到依法治税，才能使各地税务机关的税收征管有一个统一的规章和方法，较小程度的减小各地征管的随意性，保护纳税人的合法权益，充分体现公平、法制的原则。

地税如何加强征管

2，地税局如何抓好税收征管工作

一、认真贯彻执行国家耕地占用税、契税、水利基金等税收法规和政策的宣传落实，结合本地实际，研究制定具体的征管办法并监督执行。二、负责全县“两税一金”的组织征收、稽查管理工作，并按税收报审操作程序具体负责城关镇划定区域内和全县大型工程项目建设的“两税一金”直接征收工作。三、负责耕地占用税、契税等征收预、决算及各类税收报表的编制报审工作，规范管理各种票证、帐簿及税务文书的印制、领发、保管监交、核销工作，负责税收会计业务资料的完整归档工作。四、负责全县“两税一金”的稽查及抗税案件的呈办工作。五、负责全县税收征管人员的业务培训及税收软件的管理应用工作。六、负责受理、解答群众来信来访、投诉和政策咨询、税收行政案件的复议查处工作。七、完成上级交办的其他各项工作。

地税局基层乡镇税收征管办事员，如果有乡镇分局或税务所的，一般在乡镇分局或税务所工作，没有则在城里工作。

地税局如何抓好税收征管工作

3，土地增值税怎么征收的

土地增值税征收：按照一下步骤：第一步核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。如成交价为50万元，土地增值税应为500000×1%=5000元。第二步减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。 1、能够提供购房发票的，可减除以下项目金额：（1）取得房地产时有效发票所载的金额；（2）按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额；（3）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金；（4）取得房地产时所缴纳的契税。 2、不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：（1）取得国有土地使用权时所支付的金额证明；（2）中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值），需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认；（3）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。

土地增值税怎么征收的

4，如何落实土地增值税管理规程

积极征收土地增值税，对于增加地方财政收入，优化地方财政收入结构具有积极作用。但由于其计算方式较为复杂，项目运作制增加了清算的难度，中介机构出具的鉴证报告不规范等原因影响了清算工作进展。为加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，近期，北京市地方税务局制定了《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》，自2016年7月1日起实施。对比新旧政策的变化，增加了“项目管理”、“核定征收”、“税收优惠管理”、“清算审核期间及清算后再转让房地产的处理”、“监督管理”等内容，进一步强化了土地增值税清算各环节的要求，初步解决了项目运作过程中房地产公司管理不规范的普遍问题，可以有效降低税务机关的征管成本。面对新规程的影响，企业应该注意有以下变化：1、进一步增加政府执行力度。新政策中增加了文件依据、明确了纳税人的责任和税务机关的工作范围，增加了项目管理相关规定、修改了土地增值税清算受理条件、明确了房地产项目竣工的定义，并首次明确了清算截止日的规定。2、规范中介机构鉴证报告新政策将《鉴证报告》的模板进行了调整，首次提出了企业自行申报使用《清算报告》模板。同时，中介机构的土地增值税鉴证服务，不做必需限定。而且申报材料有较大变化，比较明显的变化是材料清单增加“《清算报告》”、“当期财务会计报表”。删除了税务机关对清算报告进行审核的相关程序规定，删除了清算处罚内容，明确了税务中介机构的责任、权利和出具《鉴证报告》的相关规定。3、细化收入计算方式新政策明确了营改增之后收入的确认，将清算中扣除的成本、费用、配套设施等核算均作了细化规定。

《国家税务总局关于印发的通知》（国税发[2009]91号）《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》（北京地税2016年第7号公告）

5，浅谈如何搞好地方税收征管审计

一、深入了解掌握地税部门与相关政策。一是要了解地税部门的机构设置及各机构的主要职能，了解税收征收、管理、政策执行各环节及其内部控制情况。二是要了解地税部门的税收征管流程，根据《税收征收管理法》、《税收征收管理法实施细则》等有关法律、法规，地税部门税收征收管理包括：税务登记、纳税鉴定、纳税申报、税款征收、税务检查、账簿和凭证管理、纳税评估等业务。三是要全面掌握《税收会计制度》。税收会计的核算内容涵盖税收征收管理的各个环节，是税收资金运动全过程的总体反映。包括税收的申报、缴纳、入库、减免、退库等。四是不断收集、学习与税收相关的法律、法规、政策，这是指导我们审计的依据。二、制定切实可行的审计实施方案。制定审计实施方案要在审计工作方案确定的原则下，全面细致的收集审计相关信息。在综合分析地税部门税收征管数据和其他外部相关信息的基础上制定审计实施方案。方案要注重可操作性，规范审计程序，提高审计质量，主要把握以下几点：一是紧紧抓住税收征管质量这条主线，注重分析税收收入增幅及结构变化，适时监控主体税种和主要税源发展态势，加强对纳税大户的监督力度。二是合理确定审计范围和重点。重点关注地税部门贯彻执行国家税收政策，履行征管职责中存在的突出问题和薄弱环节，如有税不征、征过头税等调节税收进度行为，以及随意调节税种、混淆预算级次等行为。主要通过延伸审计重点纳税人税款申报缴纳情况，来检验地税部门的税收征管质量。三是坚持“审计+专项调查”的审计模式，加大专项调查分量。根据本地税收发展趋势和每年审计结果的规律性变化，从不同角度、不同侧面进行分析对比，选取行业利润率高、履行纳税义务贡献小、管理相对薄弱的行业作为重点，策划方案，选点扩面，实施专项审计调查，揭露存在的突出问题，提出改进建议，为政府宏观决策提供依据。三、充分运用计算机辅助审计。地税部门的税收征管数据十分庞大，只有充分运用计算机，才能够抓住重点，查深查透。审计人员在获取数据后，应对数据进行加工、整理，在利用数据关联性中找突破口。一是对重点企业税源均衡性进行审查。查有连续性特征的数据，看是否有异常波动或年初年末突然数据中断。刷选重点企业入库数据，通过计算机语言对重点税源企业分月、分税种进行分析，检查是否有提前或延缓征收的情况。二是对存在勾稽关系的数据，看是否比例协调。如房产企业预征的土地增值税与营业税进行比对，看比例是否协调，不协调则形成疑点进行延伸审计落实。三是要将内外资料核对重视起来，将延伸纳税人实际取得的纳税申报资料，与所掌握的税收电子数据进行对比，查看是否相符，进一步确定其真实性，及时发现问题。四、分析原因，促进整改。在揭露违法违规问题的的同时，要分析产生问题的原因，有针对性地提出改进和加强管理的建议，以促进地税部门完善征管制度，规范征管行为，严格依法治税。

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6，土地增值税怎么做

我国土地增值税征收一般是采取先预征后清算的征收管理办法。与企业所得税按年度汇算清缴不同的是，土地增值税清算是对单个开发项目进行清算，其清算时限主要是受项目开发销售时间的影响，不受年度的限制，且开发项目有增值额则纳税，无增值额则不纳税。本文针对该税种的清算提出以下五个关键点。　　第一是要注意清算的时限。我们可以这样理解：清算之前都是预缴；达到清算时限条件时则不再预缴，必须按规定进行清算，多退少补。　　土地增值税清算分为两种情况：一是纳税人应该主动进行清算；二是由税务机关要求纳税人清算。对于前者是纳税人的法定义务，不清算则要受到处罚。而对于后者，税务机关不要求纳税人清算的，则可以不必主动进行清算。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。　　第二是要划分清算单位。以什么单位作为清算单位也是土地增值税清算需要把握的关键。因为对一个开发项目中划分不同的清算单位，会产生不同的清算结果。《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。但是纳税人在最基本核算项目或核算对象中，有些开发产品是免税的（如增值率不超过20%的普通标准住宅），有些是应税的，因此，税法要求，对于这种情况还要细分清算项目。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）就清算单位问题规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。对于一个核算项目或核算单位中，纳税人不分开计算增值额的，则免税开发产品不能享受免税政策。　　第三是要掌握扣除项目分摊依据。房地产开发项目的扣除项目虽然是按开发项目的实际成本归集计算的，但有些扣除项目（如基础设施费、配套设施费等）不是直接属于某一个项目的，需要由多个清算项目共同享用的，这就需要将这些需要共同分担的成本费用通过合理的方法归入每个清算项目。土地增值税不同清算项目共同的成本费用分摊主要不是按项目建筑面积，也不是按项目实际占用面积，而是按可售面积分摊。国税发〔2006〕187号规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。　　第四是利息计算有特别规定。首先，开发项目的利息支出与企业所得税计算不同，它不能够资本化处理，即不能计入开发成本，更不能作为加计扣除基数。企业在会计上已经将开发成本完工前的利息实行资本化处理的，在计算土地增值税时需要调整出来单独计算。其次，单独计算清算项目的利息支出时，有两种方法。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用（即管理费用和销售费用），按土地价款和开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按土地价款和开发成本计算的金额之和的10%以内计算扣除。　　第五是只要是开发房地产的纳税人，就可以享受加计20%扣除。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条就增值税扣除项目规定，根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。根据条例第六条（五）项规定是指“财政部规定的其他扣除项目”，而（一）、（二）项则是指“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地和新建房及配套设施的成本”。对于这条规定，有的人认为只有具备房地产开发资质的企业开发的房地产项目，才可以享受加计20%扣除，而其他企业开发房地产项目的，由于不具备开发资质，所以不能享受。其实，上述税法规定中并未强调“资质”条件，也就是说，无论是否具有房地产开发资质，只要是开发了房地产项目的企业，均可以实行扣除项目加计扣除。

7，如何加强房地产业税收征管

目前房地产行业以它独有的特性呈现出迅猛发展的趋势，它具有广泛的产业关联性，能带动多个产业部门的发展，并成为推动国民经济发展的一支重要力量和税收收入增长的重要来源。税收征管工作中存在的问题企业纳税意识淡薄，偷税现象比较严重。有些财务人员素质较低，对房地产开发企业会计制度、核算办法不熟悉、不了解，乱用会计科目，随意结转成本费用；有的企业一味地追求利益最大化，有意虚列成本费用，不记或少记收入，隐瞒利润逃避税收。税收征管力度不够，征管漏洞较为明显。由于房地产开发项目周期长、企业流动性较大，工程结算复杂，涉及税种相对较多，会计制度和税法对房地产开发收入成本的确认也存在着差异，使得征管难度加大。再加上税务部门对房地产企业开发项目资料掌握不全面，税收基础管理工作不扎实，使得房地产行业的税收征管存在较多的漏洞，一些企业千方百计钻空子偷逃税款。税收违法打击不够，稽查工作力度不到位。由于税务部门一般只注重当期征收，不注重回头检查和对重点税源的稽查工作，加之部分稽查人员业务水平较差，稽查存在一定难度。稽查力度的薄弱又加大了房地产开发企业偷税的欲望。另外对偷逃税的处罚不严，税务部门往往以补代罚、以罚代刑，使偷逃税的人总存有侥幸的心理。解决上述问题应采取的对策强化税收政策宣传。要采取多种形式加大房地产行业税收相关政策的宣传力度，采取送政策上门、纳税辅导上门、组织培训等方式理顺、沟通征纳关系，增强房地产企业的纳税意识，营造房地产行业良好的税收征收环境。健全对房地产开发项目的监控管理体系。税务机关要全面掌握房地产开发企业的涉税资料，实行全程动态跟踪管理，及时发现处理新情况、新问题。并实地观察了解企业的建设项目相关情况，掌握与企业财务信息有关的资料。再通过与房地产企业开发有关联的房产、土地等部门间的配合，准确、快捷传递信息，实现信息的互通共享，用税务监制发票来控制各种产权证件的办理，控制企业各个纳税环节，实施房地产税收一体化管理。坚持以人为本观念，提高干部队伍素质。房地产行业税收征管工作与税务人员的业务素质、执法水平有着密不可分的关系。要加强税务人员的培训，让税收征管人员了解整个房地产开发交易的全过程，掌握房地产行业的会计核算方法，适应复杂的房地产税收征管工作。加大税收检查力度，打击涉税违法行为。要切实推行税收管理员制度，强化其管理职责。并加大对税源大户的检查力度，运用行之有效的稽查手段，及时掌握纳税人在开发经营、财务核算以及纳税等方面存在的问题，根据情节、性质的轻重依法处理，严厉打击税收违法行为。

近年来，随着国家实行住房制度和用地制度的改革，以及人口城市化进程的快速发展，县城区域不断拉大，县城常住人口大幅增加，带动了房地产税收快速增长，但同时也给现有的税收政策和税收管理带来新的挑战。　　一、房地产业税收征管中存在的问题　　1、收入入账不及时，延迟纳税。部分企业在取得预售许可证前以定金或借款名义收取的预收款挂往来，不申报税收；有些房地产商以部分商品房抵顶债务，不按期申报收入纳税。　　2、少报收入偷逃税款。一些房地产开发企业采用向税务机关提供修改过的购房合同、故意降低售房单价，开具自制收据收取房款等手段，将收入存放在不同的银行账户中；有些以自制收据收取车库或附房售房款，大量收入不记账，形成偷税。　　3、个别房地产企业为了尽快销售房屋，推出了一系列优惠方案如“售后返租”“有奖销售”等行为，未将返还的租金收入、购房金额或赠送面积作价计入销售收入，造成少缴税金。　　4、不按规定清算土地增值税。多数房地产开发企业利用种种手段钻政策“空子”，迟迟不进行决算，或留下几套“尾房”，不进行销售，逃避土地增值税清算，影响了土地增值税税款的及时足额入库。　　5、不按规定接受发票。开发企业在预付施工企业工程款时不按规定接受发票，而是开具收据。既影响了工程成本的及时结转，又给建筑施工企业偷欠税款提供了机会。　　此外，个别企业开发的整个项目未全部销售完，将已实现的销售收入长期挂“预收账款”等科目，不及时结转，影响了企业所得税的正确计缴。　　二、征管建议　　1、加强部门协作，实现信息共享。税务机关要加强同城建、招标、规划、建设、房管、国土等部门的联系，摸清房地产项目情况。及时掌握项目开工、竣工、预售等信息，实现工程施工进度与税收的同步管理。对重点建设部门，如建设局、交通局等，可委托代征税款。　　2、实行工程项目管理制度。税务机关应充分利用网络，按企业分工程项目进行分类建档。要求企业每月纳税申报时，同时报送工程项目付款、施工进度等信息，税务机关应及时将申报情况录入电脑的分类档案里，并建立建设方与施工方信息的关联网络核对系统。运用科技管税手段实行以票控税。　　3、加强对外出施工企业的管理。吴干东戴天山